2025观点商业年会将举办，聚焦商业地产与消费市场动态

当前阶段，相关研究团体持续关注商业领域与民众购买行为的最新变化，计划于十一月十二日至十三日在上海举行2025观点商业盛会，同时将发布年度专题系列——《增长的期待》。

我们将借助全面考察、沟通和面谈，展示一些于动荡局面中积极求变、以革新塑造前景的企业与个体，借此铭记他们于产业迈向优质发展时期的理念与实践。

观点网 九月时分，广州持续酷热难耐，美林M·LIVE天地顶层的茶室“奢心茶集”环境幽静祥和。这里是一片远离尘嚣的所在，一旦推门进入，楼下商场传来的喧嚣声便抢先一步，伴随着热浪涌了上来。无数车辆在柏油马路上行驶时发出的沙沙声，夹杂着引擎和电机的低沉轰鸣，仿佛形成一片连绵不绝的波涛，将整个商场周边的建筑都笼罩其中。

商场北部靠近道路，行驶噪音最为轻微，车辆多选择绕行进入内部区域。西边座山姆会员店周边，车马往来逐渐频繁，嘈杂程度随之提升。至于商场南部道路，车辆通行始终保持着持续不断的轰鸣，节奏平稳却从未间断，这正是广州东进路段永恒不变的韵律，就连楼顶品茗的客人也能感受到那份忙碌。

美林M·LIVE天地地处广州国际金融城东边商业区，邻近黄埔大道这条城市要道，同时也是地铁5号线三溪站的直接出口处。面对如此庞大的车辆通行量与行人往来，很难相信三年前这个项目还默默无闻，对于负责该项目的团队而言，这既是幸运也是考验。

我们在茶馆碰到了美林商旅集团副职总裁武斌，他曾经在万达商管公司、银泰商业公司、合生商业集团工作过，参与筹备过全国将近一百家购物中心的建立。

武斌先生作为经验丰富的项目管理者，于二零二三年上学期加盟美林基业集团，负责推动场所的优化升级，在两年期间对美林M·LIVE天地实施了全面的改造装修，成功将其打造为广州东部地区的领先商业中心，并使其位列广州城市中消费层级最高的三个购物中心之一。

他是如何做到的？

2023年疫情反弹造成经营困难时，美林M·LIVE天地的中心任务是维持客流，填补空置商铺，控制开支；2024年要着力发展餐饮业，强化运营管理，构建强大协作体系；2025年则要提升顾客品质，创造新的增长点，丰富商业种类。武斌这样强调。

存量破局：重新嵌入城市消费生态

近年来，中国商业地产正经历一场深刻的转型。

国内城镇化比率即将达到70%，房地产业迅速从追求规模增长转变为注重资产维护，原先依靠大量开店模式建立起来的传统商场，例如家具销售中心，现在面临经营困难。许多曾经领先的家居企业开始缩减业务范围，有的甚至完全离开了市场。

美林M·LIVE天地经历了显著的变化，这一转变在业内极为罕见，属于逆向发展的类型。

根据相关记录，美林M·LIVE天地在2004年就已经获得了土地使用权。在项目开始建设的时候，广州天河区与黄埔区相邻的地带是广州家居产业的主要聚集区域。

随着城市化进程带来的发展机遇，2010年“美林国际空间饰品采购中心”，也就是美林项目，开始建设使用，但在随后的几年里，由于市场环境和公司管理问题，它经历了“开放-改革-萧条”的反复过程，甚至一度变成几乎无人问津的空置物业。

但是美林项目的基础条件相当不错，跟其他资产不一样，现有的家具卖场反而更便于重新规划。武斌强调。

据了解，此类工程在动工时通常预先设定了5-15万平方米的广阔面积，明显大于常规建筑的单层高度和主要通道，同时配备了宽敞的货物卸载区、内部运作地带以及车辆停放场所，从而有效降低了转变为多功能商业中心的难度。

更为关键的是，因为起步时间较早，众多老牌家居销售场所往往已经占据了中心地段和主要交通网络。

二零一四年，广州市确立了向外扩展、向内提升、向东拓展、向西对接的总体布局，广州国际金融城随即启动建设。紧接着，打造以国际金融城和黄埔临港经济区为双核的全新中央商务区的构想也提了出来。

广州向东拓展已成定局，国际金融城与黄埔临港CBD的轮廓正日益显现于高空。美林项目恰好在两个关键区域的中心地带，规模十分庞大，邻近地带缺乏同等水平的竞争者。

2018年，美林基业集团两代企业家刘远炳与刘根智联手推动，项目改造正式开始，旨在升级近二十年未更新的老旧物业。原先经营模式落后、顾客动线杂乱、市场吸引力不足的家居购物场所，经过重新设计，成为总投资达六十亿元，总建筑空间近三十万平方米，分三阶段建设的商业中心“美林M·LIVE天地”。

该项目分为三个阶段，首期东座是改造自既有建筑，打造家庭式购物场所，占地达十万平米；次期西座规划为时尚主题的混合街区，规模达到十二万平米；第三期计划建设六至八万平米的空间，用于引入厂商联合的商业项目。

整体规划与重建工作全面结束之后，美林M·LIVE天地东馆西馆分别于2019年8月和2021年7月正式对外营业，由此迅速确立其在国内商业领域的独特地位，成为首个同时容纳山姆会员店和宜家家居这两大核心品牌的商业中心。

美林M·LIVE天地拥有宜家、山姆、金逸IMAX双巨幕影院等核心商业项目，同时容纳了200余家品牌，这些品牌包括特色餐饮、服饰零售、3C数码、儿童体验与零售以及生活配套等不同类型，该购物中心因此迅速成为广州城区客流量最大的商业中心之一。

山姆和宜家让项目更加稳固。刘根智在观点新媒体的采访中讲过，2020年虽然新冠疫情有影响，美林M·LIVE天地项目一期每年接待的游客数量始终不低于1200万。2021年西座开业后，项目有了更多机会。

不过，在游客数量旺盛之中，项目培养以及疫情过后留下的影响，都比预想的要大得多。

流量有方：客流、客质的精准手术

2023年开春时分，负责一线调整工作的任务传给了武斌，他必须应对一个相当难办的局面。

设备方面，商场东楼翻新并不全面，渗水滴漏、光线不足、电力承载力差、升降机维护滞后等诸多弊端依然存在。运营层面，停车场路线规划及运作杂乱，访客缺乏指引且未分区，市场推广效果不佳等等。

由于受到疫情冲击严重，项目在疫情消退后遭遇了客流量锐减的情况，武斌这样说道，美林M·LIVE天地也经历了一次铺位减量的过程，在2022年末至2023年初期间，东区和西区合计出现了将近三十家空置店铺。

消息显示，当时承租商中餐饮业占多数，个体经营者占70%，这些商户抗风险能力较弱；同时，商场还需处理疫情造成的租金减免遗留事务。

这家仓储式超市曾是主要的客流汇集地，但在刚开张时，店内的商业布局和品牌选择存在严重脱节，导致众多会员对其表示不满。许多山姆的常客认为美林这个品牌与其消费水平不太相符，也不符合他们的购物偏好。武斌提到，山姆会员店与商场内的品牌在顾客质量和人均消费上存在差异，因此双方无法实现互利共赢。

转折点始于2023年启动的“爆改”计划。

武斌自2023年伊始，便率领商管团队对广州美林天地项目展开全面分析并重新规划定位。他们参考了区域特点、产业长处、当地风俗、交通网络、房产类型，同时研究了广州东部消费群体的习惯。据此制定了项目未来五年的商业推进及调整方案。明确每年需达成的具体指标和重点突破方向。促使团队自上而下确立一套高度可衡量、易掌握、能执行的有效策略。

在当前阶段，商业领域的较量不再侧重于体量与效率，而是聚焦于精细化的产品组合与客流调配。同时，必须着手修正既有物业的固有缺陷，并且停车场管理同样至关重要。武斌认为，停车场是商业的关键客流汇集点，其作用甚至超过商场招商，对顾客的选择具有更显著的影响力。

美林M·LIVE天地共设有2500个停车位，划分为五个不同区域，车辆通行时经常出现堵塞现象。山姆会员店位于西座，其地下停车场拥有1600个车位，但利用率并不高。每逢周末客流高峰，前来购物的顾客常常为寻找车位而耗费大量时间，长时间等待让他们逐渐失去耐心。

二零二三年上头，武斌投入许多精力在停车场里，仔细琢磨车辆进出的路线、场内管理、指示牌设置、怎样提高效率这类事儿。不少商家还送他个外号，管他叫“停车场看门人”。后来商人们渐渐明白，这项重要的革新措施，对商场刚开始营业时稳定大局有多关键。

武斌和同事们为解决停车难，在停车资产服务商阳光海天协助下，开展了诸多改进措施，例如，在政府部门大力支持下，联合交警部门，对黄埔大道及邻近道路的高峰时段车流进行有效引导和优化处理；同时，着力建设停车场智能管理系统，强化对不同车辆标识和类型的检测，并注重信息数据的采集与处理分析。

停车场各层车道将重新施涂不同颜色，以便顾客根据色彩判断位置；此外，需强化交通疏导与巡逻车辆的作业规范，提高管理人员的工作能力与客户服务水平，管理人员将协助顾客搬运购物车及装载物品，借由此类服务提高车位使用效率。

对于数量最多的西边车辆通行，我们同样实施了多种交通调控措施，包括错时疏导，引导车辆走不同楼层，以及竖向交通管理。

成效十分显著，2024年期间，停车场使用效率大幅提高，达到原有五倍以上，顾客出入车的时间变得非常短暂，仅需几分钟，美林M·LIVE天地也因而接连三年赢得沃尔玛授予的“年度最佳合作单位荣誉”。

另外，针对黄埔大道和桃园中路交通堵塞的情况，美林M？LIVE天地在桃园交叉点主动后移边界线，将公交停靠点往东挪动，同时加宽了路面，增设了专用右转通道，以此减轻右转前往山姆会员店的车辆通行负担。

停车场改造算是个开始，深入挖掘客流的关键在于“本地化吸引”，美林M？LIVE天地一直紧跟城市建设的步伐。

广州地方本身就拥有众多旅游资源，其得天独厚的地理位置，更使其成为连接港澳与内地的关键节点。此外，依托广州向东发展的规划，项目周边形成了金融城、黄埔临港CBD、琶洲电商总部、琶洲会展中心等产业聚集区，武斌便带领团队有计划地开拓港澳游客与商务人士这两类客户群体。

美林M·LIVE天地联合广州公交集团中运交通与携程商旅，共建了官方港澳跨境巴士站点，营造了广州一流的港澳旅客服务设施，包含行李托付、临时打印复印、雨天应急用品等九项功能，旨在优化港澳游客的旅程感受。

统计表明，这个站点从2025年1月启用之后，平日每天有16对巴士往返香港，周末和假日增加到30对，总共已经为香港旅客服务超过10万人次。至于澳门的直通巴士停靠点，是今年7月新开的，现阶段每天只有2对巴士往来澳门。

此外，该项目紧邻广交会展馆，是附近规模最大的商业中心，因此与展会合作举办“特别展览活动”，给予餐饮和购物方面的特别优惠，成功吸引了众多外国商人光顾。其中最显著的现象是，东楼一层正门开设的星巴克分店，已经成为外国客商经常光顾的场所，武斌对此表示。

另一方面，武斌谈到针对邻近人群，他打算尽力让顾客每七天光顾一到两次。

为了吸引顾客，美林M？LIVE天地除了借助山姆会员店和宜家家居带来的大量访客外，还开设了多种特色项目，包括花艺工作室、茶座、手工艺品展销区以及NBA篮球运动场等创新经营模式，并且全年持续举办电竞主题活动、文化艺术展销、大湾区音乐公益演出等，旨在为顾客创造愉悦感受，以此增加人流。

采取多种方法，美林M·LIVE天地的顾客质量、访客数量不断进步。据武斌介绍，现阶段项目工作日的人潮稳定在10万到12万之间，周末的每日访客数超过20万，假期每日的车辆往来量在1万3千5百到1万4千之间。

业态革命：拒绝“大而全”，押注 “精准细分”

流量管理之外，让武斌投放了更多精力的是“商户矩阵的重构”。

商业地产行业中，追求规模宏大且商品种类繁多的综合性商场，是众多开发商普遍持有的传统观念，然而武斌却采取截然不同的策略，主张美林M·LIVE天地不应打造包含所有种类的零售中心。

这种“减法思维”源于他对广州消费市场的洞察。

广州高端商场只有太古汇一家，折扣店数量稀少，多数商场面临同质化问题。武斌指出，现有项目要生存，必须根据地方特点，确立独特的发展方向。

普遍认为，广州消费环境的主要特点是“平靓正”，即粤语里指代“价格实惠、品质上乘、物有所值”的概念，这种源自西关骑楼街巷的民间经验，如今已转化为都市消费的基本准则。

必须专注于广州本地的刚需型商业，将这种需求精准对接。在武斌的推动下，美林M·LIVE天地实施了广泛的商户更换计划，不仅调整了非核心的主力店，还迁入了大型餐饮品牌，以及快时尚零售商，其余可调整的商户也基本更换完毕。针对电商冲击严重的领域，例如男士正装和女士鞋履等品类进行了削减，将重心放在本地居民的消费需求上，同时着力增强餐饮服务与体验式商业的比重。

改造之前，美林M·LIVE天地的饮食行业大多是独立经营模式，许多店铺缺乏品牌化管理的经历，同质化现象十分严重，比如有四家牛蛙店和五家酸菜鱼店，产品种类高度相似，导致消费者失去新鲜感，店家也难以获得利润。

从2024年开始，武斌和其团队着手实施餐饮业务调整，一方面着力增加店内餐饮的份额，另一方面则逐步去除重复的业务类型，同时重新引入费大厨、湘辣辣、寿司郎等具有全国或区域影响力的连锁品牌，以及摩打食堂、一龍拉面、茶月山等本地的热门小型连锁企业，最终形成了包含21个具有高客流的餐饮细分领域。

武斌提出要精选各类商品中的领先品牌，只保留少数几个头部企业，同时增加餐饮行业的网点密度，着力引进创新店铺和特色店铺，减少餐饮品牌合作合同的期限，力求在合约到期后不再续约，以此维持市场的活力和新鲜感。

在空间安排上，注重各类店铺和温度分区合理分布。比如，在以往人流量小的位置，组合了“潮发（潮汕牛肉火锅）”、“凡塔斯（西餐）”以及“西塔老太太（韩式烤肉）”这几家餐厅，使那个原本不受欢迎的区域，转变成了吸引顾客的热点。

美林M·LIVE天地内，餐饮品牌店铺数量众多，其中经营效益排名全市前位的店铺比例高达百分之七十五，同时不少餐饮店在本地市场业绩表现最为突出。

武斌还精准察觉到数码产品流行化动向，着力构建互动空间。该方案中，特别是在港奥游客巴士站周边地带，美林M·LIVE天地把电子产品区域转变为“风尚探索站”，手机电脑、飞行器、家庭自动化设备作为推介核心。

来穗的香港游客，最热衷光顾的是电子时尚创意产业，以及粤地特色风味小吃，我们精心打造沉浸式感受，他们乐意投入整日探索体验。武斌谈到，美林M·LIVE天地从不将电子设备当作附属设施。

据了解，华为和小米这两个品牌，在广州地区分别建立了单层面积达800平方米的华为智能生活馆，以及跨层面积达1400平方米的小米全国首个超级旗舰店。特别要指出的是，华为智能生活馆在广东省的业绩位居第一，在全国范围内排名第二。

此外，在美林M·LIVE天地的能源创新板块，武斌没有沿用老式的车辆展示区构造，转而选用分散式的安排方式，以此消除单调的氛围，增强顾客的体验流畅度，新能源展示单元的周边都设有简餐饮品摊位或售卖护肤品商铺，确保顾客的停留时间能够持续。

极氪、理想、华为、蔚来、小鹏这些品牌均匀分布在销售区域，并且配置了周全的试驾流程路线。美林M·LIVE天地顺利构建了整体化新能源服务环境，场所中部分电动汽车的试驾流转比例抵达了四成以上。

消息显示，2025年美林M·LIVE天地计划新能源车销售数量达到6500台，实现销售额超过20亿元，将再次作为广州东新能源销售的重要区域。

对儿童类型商业的执着，更加彰显了武斌的敏锐洞察力。虽然儿童相关店铺的租赁费用不高，不过依据“家庭顾客的主要目标是孩子，只要孩子有兴趣光临，家长就会伴随而来”这一经营思路，美林M·LIVE天地规划了儿童鞋帽服饰、婴儿车与玩具、青少年摄影服务、电子游戏场所等多种商业形态。

纵观2023至2024年这两个年份，武斌率领团队共革新了103个品牌，新增办公场所面积达1.6万平方米，这一举措被形容为“为疾驰的列车更新轮胎”。

二零二三年疫情有所缓和之际，美林M·LIVE天地着重于吸引客流、填补空置、管理开支；二零二四年则侧重于优化结构、提升营收、强化产品体系。武斌对此进行了归纳。

成果相当显著。统计表明，二零二三年美林M·LIVE天地销售额较上一年度增长了四十六点三三成，到访人数也提升了四十五点二九成。二零二四年，该项目的年度到访量突破了四千二百五十万人次，较前一年度增长了百分之二十一点六二，年度销售额超过了五十八亿元，涨幅达到了百分之十二点一七。

2025年球迷网，武斌不满足当前局面，仍以“增强潜力、引领趋势、塑造形象”为策略，持续推动项目的进步和优化。

该项目陆续增加了木棉烧烤餐饮品牌，接着又引入了流浪泡泡·破破烂烂的烤肉店，随后又增加了九色云餐饮品牌，再后来又增加了顺德牛少粥底火锅餐饮品牌，紧接着又增加了二姐小伙夫餐饮品牌，之后又增加了鸟鹏居酒屋餐饮品牌，再后来又增加了渝月川菜餐饮品牌，接着又增加了朵拉韩小馆餐饮品牌，随后又增加了太二酸菜鱼餐饮品牌。此外还引入了拍刻风照相馆零售体验品牌，新氧青春皮肤管理中心零售体验品牌，以及B.Duck小黄鸭城市乐园零售体验品牌。

此外，美林M·LIVE天地还得处理1.3万平方米众多商业铺面即将到期的招商调整问题，现阶段招租事宜接近尾声，这些铺面大概在十一月会正式营业并对外开放。

美林M·LIVE天地西座的空中公园，面积达三千平方米，预计年底完工启用。该公园将引入多种商业元素，包括餐饮酒吧类店铺、传统市集摊位以及密室娱乐场所。同时，还会设置明星粉丝见面会、音乐爱好者聚会、电子音乐庆典、啤酒嘉年华、二手唱片交易区以及日落时分的话剧表演等特色项目。这些举措旨在提升该区域对消费者的号召力。

消息显示，2025年上半年，美林M·LIVE天地的销售业绩和访客数量较去年同期均增加了两位数以上，销售总额为31.33亿元，访客总数超过2264万人次。据测算，该项目的年度总销售额或可突破65亿元（不包括新能源汽车交易额），全年访客人次预计能达到4800万。

以下为观点新媒体对美林商旅集团常务副总裁武斌先生进行的补充访谈（节选内容）：

观点新媒体：您对现在商业的运营有什么看法？

武斌：当今商场普遍只看重客流量，只关心能赚取多少租金，却忽视了零售的核心要义。过去，购物中心主要依靠电影院、超市和餐饮这三个支柱来创造利润，如今电影院和超市都衰落了，只有餐饮经营状况尚可，但是商场管理团队对餐饮商家的经营提供了多少指导和支持呢？

如今许多商业中心的管理方转型为物业管理公司，不再过问商户的营业事务，将来它们的经营场所可能会被美团这类本地生活服务平台所取代。

本地服务应用在信息采集和处理方面表现突出，商家业绩优劣、顾客平均消费金额、区域位置靠前程度、社会评价高低，均有数据支撑，亦可辅助物资供应管理，乃至掌握价格制定主动权，能够凭借信息深度介入商户运营活动。

商管公司若不作为，将会失去地盘。目前看来，这一现象正在显现。

观点新媒体：未来商业运营的趋势是什么？

武斌：未来消费市场是哑铃型的，高端和低端强，中端弱。

因此需要将情感诉求与实用价值融合，首发产品的选择至关重要，流量管理同样核心，不能单纯依赖打折、举办活动，要注重塑造生活态度。

此外，要结合具体地方情况。比如广州开展零售业务存在困难，高端品牌和奥特莱斯式商场数量不多，人们的消费主要针对基本生活需要。因此必须深入挖掘当地市场特点，不追求经营所有商品种类，租户的品牌构成也要相应更新。

但美林M·LIVE天地吸引了许多黄埔区居民光顾，黄埔区聚集了一百多家世界五百强企业，这些企业的产业工人购买力其实强于白领阶层，他们有家庭也有孩子，因此消费行为更为务实。

初来广州的居民通常优先购置车辆和房产，由于城市交通系统完善，汽车成为必需品，因此美林品牌的电动汽车销量颇高。

观点新媒体：存量商业的改造要注意哪些方面？

武斌：存量时代的商业竞争，本质是“专业能力”的竞争。

必须注重专业团队建设，善于借助职业经理人负责项目管理。存量改造需要持之以恒，港资企业人员调整不影响战略规划稳定，这种做法值得学习。

其次，商业管理企业不能失去职能，变成单纯出租物业的中间商，管理团队需要深入介入商家的日常运营事务。

第三点需要强调，现有项目的更新不能随意模仿，缺少结合当地特色。许多工程直接套用上海、北京、杭州等地的流行模式，却不去考虑地域的不同情况。

在地优势+深度运营，才是存量项目的护城河。